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晟家小幫手-買屋篇
應繳稅費種類
說明
土地增值稅 一般稅率:
1.漲價倍數不足一者為20%。
2.漲價倍數大於一而不足二者為30%,但不同持有年限有其對應之減徵比率。
3.漲價倍數大於二者為40%,但不同持有年限有其對應之減徵比率。
自用稅率(一生一次為限),則一律以10%為課徵稅率。
地價稅 1. 一般稅率:申報地價之千分之十至千分之五十五(累進稅率)。
2. 自用住宅稅率:申報地價之千分之二。
房屋稅 1. 住家用:房屋現值之1.2%。
2. 非住家非營業用:房屋現值之2%。
3. 營業用:房屋現值之3%。
財產交易所得稅 1. 依申報當地財產交易所得課稅標準率。
2. 列舉抵扣。
工程受益費 個案徵收,最高不得超過該項工程實際所需費用百分八十。
地政士費 含簽約潤筆、銀行設定塗銷或其他費用,依各地政士開價為準。
其他 水、電費、瓦斯費及管理費等以實際交屋日(依各收費單據)按天數比例分攤。

Step1.簽約前

買方應備證件 :身份證、印章
賣方應備證件 :土地及建地所有權(正本)、身份證、印鑑章、印鑑證明、近期房屋稅單、地價稅單
買賣雙方談妥買賣價金及其他條件後, 並同意使用「不動產買賣價金信託履約保證」之內容及配合事項

Step2.第一期款簽訂不動產買賣契約書

1.買賣方攜帶身分證明文件及印章。
2.影印買賣雙方身分證明文件及土地、建築改良物所有權狀附在契約書中,並進行簽約。
3.簽約重點:約定付款條件及方式,通常分四期支付的金額及時程、交屋時機、方式及附帶贈送設備的項目、雙方權利義務、違約及保證事項、稅費負擔。
4. 簽立「履約保證專用不動產買賣契約書」、「不動產買賣價金履約保證申請書」、收執保證書及存匯提示卡並依約給付簽約款及權利文書。簽約時, 得當場朗讀契約內容重點無異議後,由買賣雙方簽名或加蓋印章。
5.買方簽約款交付地政士,地政士必須儘速存匯入信託專戶。

Step3.第二期款(備證並於相關文件上用印)

特約地政士與賣方完成備證及用印手續。通知買方給付用印款。
用印後申報稅捐,地政士申請「契稅」「土地徵值稅」繳費單。

Step4.第三期款(完稅)

1.賣方繳納土地增值稅款及欠稅費款。
2通知買方繳納契稅款並支付第三期款
3.買方如果需要貸款來付部分的買賣款,應在通知的日期,親自到金融機構辦理開戶、對保。

Step5.第四期款(交屋與結清尾款)

買賣雙方簽立「履約保證專戶收支明細表暨點交證明書」,將價金餘額匯入賣方指定專戶。
交付房屋鑰匙,完成交屋手續。

                                             
                                               購買預售屋注意事項之教戰守則12條
 
 
1、有否請領建造執照
建築物的興建,必須要領有建造執照,才可以向建築管理機關申請開工,完成時才可以申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,而後才能申請接通水、電,並據以辦理建築物保存登記(建物第一次登記),並申請建築改良物所有權狀。
 
2、防止拿不到土地產權
建築公司蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。如果建設公司是和地主合建,購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約,以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權,不可不慎。
 
3、瞭解稅費的負擔
房屋買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔,買賣房屋所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納及土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應在契約中明訂,以免日後發生糾紛。
 
4、房屋買賣標的應標示清楚
買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,註明房屋是那一棟那一層,並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中,較為明確清楚。
 
5、瞭解房屋面積坪數及單價
建設公司所計算房屋坪數,通常包括室內、陽台及公共設施面積,在購買房屋時應考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。有些建設公司只列私有面積及公共設施面積,而所謂私有面積則包括室內、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔,所以事實上,私有面積並不等於自用面積,購屋者應予注意,否則自以為單價便宜,但是扣除公用面積外,其單價則相當高。另行政院公平交易委員會前於84年11月29日第216次委員會議決議及91年10月17日第571次委員會議通過之「公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明」;契約書中應說明公共設施所含項目、公共設施分攤的計算方式及各戶持分總表應明確列示等事項,並自85年2月1日起,業者如未依前開決議執行,即認定違反公平交易法第24條規定。
 
6、注意房屋室內的格局
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便,房間的通風與採光是否良好,也都是購屋者應注意的地方。
 
7、瞭解付款辦法及貸款額度
許多建設公司為了促銷,常會以動人的廣告來吸引人們購屋,但是付款辦法是否合適,貸款額度多少,購屋者應充分瞭解。
 
8、建材及設備
許多建設公司銷售房屋時,常印有精美說明書,其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材,購屋者應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項,以防止賣方以劣質品充數,而在交屋時發生糾紛。
 
9、注意開工日期、完工期限及交屋日期
購屋者最關心的是交屋日期,簽約時應詳細註明開工日期,以及完工期限與交屋日期,以保障自身的權益。
 
10、完工後之管理維護
有些社區完工後建設公司會輔導成立住戶委員會,並按月繳納一定金額之管理費用,購屋者應事先瞭解並配合,以維持社區整潔。
 
11、違約事項
購買預售屋,從簽約到實際交屋約需經1至3年的時間,因此於簽定契約時,有關違約條款內容應詳加注意,以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時,如欲解約卻因違約條款,而可能造成鉅大損失。
 
12、買賣若透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書簽章。
 
問題一:如何避開海砂屋,凶宅?
 
買屋最怕一不小心買到海砂屋或兇宅。不過現在各大型仲介,都會在簽約前,協助調查海砂屋、凶宅的狀況,也會在契約中特別強調註明:海砂屋檢測結果、凶宅的查證保固等。所以如果真的不幸,買屋後才發現海砂屋、凶宅問題,通常都可以依照契約,要求仲介賠償。也可以要求銀行,暫緩或停止撥付剩餘貸款給賣方,算是相當保障消費者。
 
海砂屋是指,建築物的每立方米混凝土中,含有300克以上的氯離子,就是海砂屋。凶宅則定義為,建築物(包括房屋和公設)內,發生凶殺或自殺死亡的事實;不過通常不包含自然死亡,或是建築物內沒有死亡,但在離開建築物後才死亡的案例。舉例來說,某個小姐跳樓後當下沒有死亡,但是送醫後才死亡,此時那棟樓就不算是凶宅。
 
建議,避免高興買屋後才發現是海砂屋或凶宅,事後又得處理相關事宜,最好在買屋前就先調查清楚房屋狀況,可以洽詢土木技師公會、工研院材料所關於海砂屋的狀況,也可以向當地警察局、鄰局詢問房屋是否發生凶殺案件,或上網「台灣凶宅網」查詢。
 
不過最重要的是,簽約前千萬要審核清楚契約上是否有載明海砂屋、凶宅的保固,以維護自己的權益。
 
 
問題二:買中古屋遇到瑕疵(漏水、壁癌),由誰負責修繕?
 
買中古屋最擔心害怕的就是遇到漏水、壁癌的問題,尤其北台灣氣候潮濕多雨,倘若真的不幸遇到漏水屋,處理起來相當麻煩、沒完沒了。
 
因此通常在驗屋、交屋前都會仔細檢查到底有沒有漏水的問題,如果有的話,當下也會要求前一手屋主解決漏水問題,或是可以把漏水問題納入議價中,要求對方降價。
 
但就怕交屋前都沒有發現漏水,等到住進去後才發現屋子滴滴答答開始狂漏水,連壁癌都跑出來了,這時責任就比較難界定。
 
通常買賣雙方簽契約時,一定會仔細約定房屋漏水時的責任歸屬。因此買中古屋時務必要注意契約上是否有特別加入漏水相關附帶條件。
 
有些賣方知道屋內漏水,簽約時也特別強調、註明,售屋後不負責漏水等瑕疵問題、「拋棄瑕疵擔保」,如果兩方契約成立,賣方也在契約上特別註明不負責漏水,買方事後才抱怨漏水問題,也不得要求賣方賠償。
 
不過如果賣方賣屋時故意隱瞞漏水問題,而且買方可以舉證漏水問題早已存在,並非事後人為因素才導致漏水的話,只要在交屋五年內發現漏水,都可以將漏水問題追究至前一手屋主身上,要求賠償或是修復到完好無缺的狀態。因此,還是要特別注意當初簽約的契約內容。